Legea Nordis (Legea nr. 207/2025) îi protejează pe cumpărători de vânzarea repetată a aceluiași apartament, dar nu le garantează că locuința pentru care au plătit avansul va fi terminată, avertizează Adrian Stoichină, constructor și dezvoltator, co-CEO Prima Development Group. Invitat în podcastul LEADERS, realizat de Cătălin Striblea, acesta explică unde se oprește protecția oferită de lege, de ce reducerile pentru avansuri mari trebuie privite cu atenție și ce mecanisme ar putea aduce mai multă siguranță cumpărătorilor.
Legea Nordis și protecția față de vânzarea repetată
Notarea promisiunii în cartea funciară este un câștig pentru cumpărător, apreciază Adrian Stoichină. Mecanismul descris de constructor permite identificarea apartamentelor care urmează să fie construite și protejează cumpărătorul față de vânzarea repetată a aceleiași locuințe.
„Există o carte funciară provizorie care se face la început, de asta sunt protejați”, explică dezvoltatorul.
Legea Nordis rezolvă astfel una dintre problemele discutate după scandal, însă protecția trebuie să meargă mai departe. Un apartament poate fi promis unui singur cumpărător, iar proiectul să rămână totuși neterminat. Aceasta este distincția pe care Stoichină o subliniază în dialogul cu Cătălin Striblea.
Finalizarea construcției rămâne riscul cumpărătorului
Identificarea apartamentului nu asigură și banii necesari terminării lui, prin Legea Nordis. Dezvoltatorul poate începe lucrările fără să aibă capacitatea financiară de a le duce până la capăt, explică invitatul.
„Problema și scandalul care au dus la realizarea acestei legi nu a fost doar că apartamentele s-au vândut de mai multe ori, dar proiectele nu s-au finalizat.”
În evaluarea lui Stoichină, Legea Nordis nu închide acest risc. Dacă societatea intră în insolvență, recuperarea avansului devine incertă și presupune o procedură îndelungată. Constructorul consideră necesară o protecție suplimentară pentru un cumpărător care poate angaja un credit pe 30 de ani.
Avansurile mari și reducerile care cer prudență
Discountul pentru plata anticipată a unei sume mari merită verificat cu atenție în toate situațiile, avertizează dezvoltatorul. Stoichină distinge între încasarea avansului și utilizarea lui: potrivit explicației sale despre Legea Nordis, dezvoltatorul poate cheltui pentru construcție 45% din valoarea de vânzare, dar poate încasa mai mult.
„Și atunci de ce ar încasa un dezvoltator mai mult de 45% dacă doar 45% are voie să cheltuiască?”
Exemplul său este oferta unui discount pentru un avans de 80%. Întrebarea privește destinația banilor și sursele din care va fi finanțată diferența necesară construcției. Tot aici identifică o slăbiciune a sancțiunii raportate la cifra de afaceri anterioară: o societate nouă poate să nu fi avut asemenea venituri.
Asigurarea avansului și verificarea independentă a banilor
Protecția ar trebui să acopere finalizarea sau restituirea banilor, propune dezvoltatorul. Invocă modele cu asigurători care termină proiectul ori returnează avansul și conturi escrow în care banii cumpărătorilor sunt păstrați separat.
Pentru îmbunătățirea Legii Nordis, propune și un monitor independent care să verifice resursele dezvoltatorului. Cei 45% ar putea fi utilizați pentru orice lucrări de construcții, în trei tranșe de câte 15%, controlate de auditori cu asigurare de răspundere profesională.
„După fiecare tranșă să trebuiască să avem o validare de la auditor. Eu cred că asta ar îmbunătăți semnificativ siguranța acestor 45%.”
Principalele reguli, potrivit textului Legii nr. 207/2025 (Legea Nordis)
- Rezervarea: poate fi încheiată pentru maximum 60 de zile, iar suma plătită nu poate depăși 5% din prețul locuinței.
- Promisiunea de vânzare-cumpărare: se încheie obligatoriu la notar, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și îndeplinirea formalităților de identificare a viitoarei locuințe.
- Păstrarea avansurilor: banii se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care au fost plătiți.
- Folosirea avansurilor: sumele pot fi cheltuite exclusiv pentru proiectul respectiv, cu validarea persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier: maximum 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% pentru instalații.
- Sancțiunea pentru utilizarea banilor în alte scopuri: amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune. legislatie.just.ro
Principalele vulnerabilități la Legea Nordis, în evaluarea lui Adrian Stoichină
- Lipsa garanției de finalizare: protecția față de vânzarea repetată a apartamentului nu garantează că dezvoltatorul va termina construcția.
- Recuperarea incertă a avansului: dacă dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul poate pierde banii, iar recuperarea lor presupune o procedură îndelungată, cu rezultat nesigur.
- Încasarea unor avansuri peste limita de utilizare: dezvoltatorul poate solicita mai mult decât cei 45% pe care îi poate cheltui pentru structură și instalații. Stoichină consideră reducerile condiționate de avansuri mari un posibil semnal de dificultate financiară.
- Controlul insuficient al cheltuielilor: în lipsa unei bănci finanțatoare, invitatul semnalează absența unei verificări independente a utilizării avansurilor.
- Eficiența redusă a sancțiunii pentru societățile noi: amenda raportată la cifra de afaceri din anul anterior poate fi lipsită de efect dacă firma care dezvoltă proiectul nu a înregistrat asemenea venituri.
- O succesiune a cheltuielilor care nu urmărește ritmul șantierului: legea permite folosirea banilor pentru instalații după finalizarea structurii, deși, explică Stoichină, lucrările de instalații încep înainte de încheierea acesteia.
Dialogul integral la Vorbitorincii Leaders, între Cătălin Striblea și invitatului, Adrian Stoichină, poate fi urmărit pe canalul de youtube Vorbitorincii
